Accollo Mutuo: Cos’è e Perchè si fa l’Accollo del Mutuo Costruttore

Hai intenzione di vendere un immobile su cui grava già un mutuo o stai per acquistare una casa di nuova costruzione e il costruttore vi ha proposto di trasferirvi una quota del suo finanziamento? Se ti trovi in una di queste situazioni, significa che vuoi proporre al futuro acquirente l’accollo del mutuo o nel caso del costruttore che ti stai per accollare una parte del suo finanziamento. Vediamo cosa significa accollo del mutuo, in quali casi è possibile attivarlo e soprattutto analizzeremo l’accollo del mutuo costruttore. 

L’accollo del mutuo: definizione normativa

L’accollo del mutuo è un’operazione consentita dall’art. 1273 del Codice Civile che recita: “Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.” Per comprendere meglio il concetto di accollo è opportuno fare un esempio: Paolo sottoscrive con la banca X un mutuo per l’acquisto di un immobile, ma Palo dopo qualche anno vuole vendere l’abitazione e chiede a Luca (che è interessato ad acquistare la casa) di subentrare nel contratto di mutuo al suo posto, in questo preciso caso avremmo l’accollo del mutuo.

Caratteristiche principali dell’accollo del mutuo

Il passaggio di proprietà all’accollante deve essere effettuato sempre prima che sia estinto il mutuo con la banca. Il soggetto che si sostituisce al debitore originario è obbligato a rimborsare le rate e deve adempiere a tutte le obbligazioni previste nel contratto di mutuo. L’accollo deve essere obbligatoriamente sotto scritto in forma scritta tramite rogito notarile e il contraente (la banca) non può opporsi al trasferimento. Accollarsi il mutuo significa non dover stipulare un nuovo contratto di mutuo, quindi non soltanto risparmiare tempo per presentare la pratica istruttoria e l’accettazione da parte dell’istituto di credito, ma anche evitare alcune costi iniziali: perizie, spese notarili e spese di istruttoria. 

Vi sono due tipi di accollo: liberatorio e cumulativo, la prima tipologia libera completamente il debitore originario da qualsiasi obbligo mentre quello cumulativo invece stabilisce che sia il debitore originario (accollato) sia obbligato in solido con l’accollante al rimborso delle rate del mutuo. In generale, si preferisce l’accollo liberatorio per evitare che vi siano più persone obbligate ad estinguere il mutuo. 

L’accollo del mutuo costruttore 

Un particolare tipo di accollo, definito accollo del mutuo costruttore, è una pratica molto comune che si verifica soprattutto quando si sta per acquistare una casa di nuova costruzione. Quando si sta per decidere di acquistare una nuova abitazione appena costruita si è soliti comprarla direttamente dal costruttore, che può proporti di accollarti il mutuo originario sottoscritto dallo stesso imprenditore. L’accollo del mutuo costruttore, più semplicemente chiamato subentro del mutuo, è una di quelle operazioni molto diffuse che può far risparmiare all’acquirente le spese iniziali per l’accensione di un nuovo mutuo.

Molti sono scettici nell’acquistare un nuovo immobile gravato già da un mutuo, ma se non si ha la liquidità necessaria per affrontare la compravendita l’accollo è una buona pratica per risparmiare anche sul rogito e sul costo delle perizie. Subentrare nel mutuo che ha sottoscritto il costruttore comporta oltre al risparmio delle spese iniziali anche un altro vantaggio: per legge se il debitore originario è un’impresa costruttrice, l’accollante non può restituire alla più dell’80% del debito residuo. L’accollante, grazie a questa norma dovrà ripagare solo l’80 % del finanziamento all’istituto di credito, mentre se avesse stipulato il contratto con un privato avrebbe dovuto restituire l’intera somma. 

I rischi dell’accollo mutuo costruttore 

Pur essendo un’operazione molto usata dai costruttori per poter vendere più facilmente gli appartamenti a chi vuole risparmiare sulle spese del mutuo, è sempre opportuno che tu faccia delle indagini prima di sottoscrivere il contratto di subentro. Innanzitutto, per evitare eventuali problemi con la banca che ha erogato il mutuo, informarsi se l’impresa costruttrice è in regola con il rimborso delle rate, altrimenti ti troverai nella spiacevole situazione di dover pagare interessi molto alti.

Prima di accollarti il mutuo è inoltre necessario stabilire con il costruttore che non verserai le spese per l’istruttoria o per quelle notarili, altrimenti non riceverai nessun vantaggio dall’accollarti il mutuo. L’ultima verifica da fare è presso la banca per conoscere quali sono le condizioni previste dal contratto originario e se possono essere anche convenienti per te o se sarà meglio stipulare un nuovo mutuo.

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