Mutuo Fondiario: cos’è, quando si Utilizza e Differenze rispetto al Mutuo Ipotecario

Le possibilità di accesso al credito da parte di privati e persone giuridiche, sono estremamente vaste e complesse. Numerose sono le tipologie di finanziamento che gli Istituti autorizzati alla concessione del credito, mettono a disposizione della propria clientela in ordine a differenti esigenze. La normativa appare talvolta nebulosa in merito ed è difficile per tutti coloro che non sono addetti ai lavori, valutare con esattezza tutte le implicazioni economiche e giuridiche insite nelle varie categorie di finanziamenti a disposizione.

Se non è troppo difficile distinguere tra erogazioni a breve e a medio e lungo termine, le cose si complicano quando la distinzione avviene nello stesso ambito applicativo. Quando il risparmiatore si trova davanti alla possibilità di acquistare un immobile e, non avendo a disposizione tutta la liquidità necessaria, decide di rivolgersi ad un Istituto di Credito per richiedere un mutuo, può essere difficoltoso districarsi tra le nozioni di mutuo fondiario e mutuo ipotecario il più delle volte ritenuti, a torto, sinonimi di uno stesso concetto.

Cerchiamo di capire un po’ meglio, e nel dettaglio, cos’è un mutuo fondiario, quando è possibile ricorrere a tale tipologia di contratto ed in cosa differisce rispetto al più conosciuto mutuo ipotecario.

Cos’è un mutuo fondiario

Volendo esser pignoli, la giurisprudenza è molto precisa in merito al concetto di credito fondiario. Disciplinato dagli articoli 38 e 41 del Testo Unico Bancario del 1993, il mutuo fondiario viene definito come un finanziamento a medio e lungo termine che gli Istituti di Credito possono erogare a fronte della concessione di una ipoteca di primo grado da parte del richiedente.

Il legislatore, inoltre, ha inteso apporre un successivo paletto ancora più stringente: l’importo massimo erogabile tramite un mutuo fondiario non può superare il limite imposto dalle legge. Tale limite è stato poi definito nel 1995 da un pronunciamento del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio che lo ha identificato nel 80% del rapporto percentuale tra il valore oggetto di ipoteca ed l’importo erogato a titolo di mutuo.

Ne deriva quindi che sono requisiti essenziali per l’erogazione di un mutuo fondiario, che esso sia destinato all’acquisto o alla costruzione di un immobile ad uso abitativo (esclusivamente prima casa) da parte del richiedente; che il contraente consenta di concedere ipoteca di primo grado a favore dell’Istituto erogante sull’immobile stesso e che tale finanziamento abbia una durata non inferiore ai 18 mesi e non superiore ai 30 anni. Nel caso in cui uno dei requisiti sopra indicati non fosse rispettati, il mutuo è da considerarsi nullo.

Caratteristiche del mutuo fondiario

Il mutuo fondiario, dunque, è un contratto stipulato tra due parti; un Istituto di Credito che si impegna ad erogare una certa somma destinata ad un acquisto immobiliare e un richiedente che si impegna a restituirla in un determinato periodo di tempo, pagando un certo saggio di interesse e concedendo ipoteca di primo grado sull’immobile a favore della Banca.

Il tasso di interesse potrà essere fisso per tutta la durata del piano di ammortamento oppure variabile in relazione all’andamento dei tassi di mercato. Altre tipologie di condizioni applicabili sono i tassi misti (inizialmente si paga un tasso variabile o fisso per poi riservarsi la possibilità di cambiare nell’ambito di determinate finestre temporali), i tassi variabile con cap ( si stabilisce nel contratto un tasso massimo oltre il quale il saggio del mutuo non può salire) ed i mutui a rata crescente.

Principali differenze con il Mutuo Ipotecario

Il mutuo fondiario ha condizioni per il richiedente più favorevoli rispetto a quelle previste da un mutuo ipotecario sia in ordine di tasso d’interesse che spese accessorie. Le spese notarili, ad esempio, sono circa la metà nel fondiario rispetto all’ipotecario. L’importo massimo erogabile per il credito fondiario è tassativo; un mutuo ipotecario può prevedere anche il finanziamento del 100% del valore dell’immobile in seguito ad accordi fra le parti.

L’ipoteca concessa dal richiedente di un mutuo fondiario è sempre di primo grado a favore della Banca; quella di un mutuo ipotecario può essere anche di grado superiore. Il mutuo fondiario finanzia esclusivamente acquisto e costruzione di una prima casa, un mutuo ipotecario può essere erogato anche per esigenze di liquidità (differenza di scopo).

Un mutuo fondiario deve rispettare requisiti di durata tassativi (minimo 18 mesi massimo 30 anni), un mutuo ipotecario di solito ha durata minima 5 anni e la massima può essere estesa anche fino a 40. Gli interessi passivi pagati a fronte di un mutuo fondiario sono detraibili fiscalmente, quelli di un mutuo ipotecario non prima casa no. Dal punto di vista dell’Istituto erogante, infine, il diritto ipotecario relativo ad un mutuo fondiario è escluso da un’eventuale revocatoria fallimentare e benché questo non incida sui tempi di esecuzione del diritto è maggiormente garantista per la Banca in caso di inadempimento del contraente.

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